律师解读安省海外买家税新规
2022年04月01日
近日，新出台的安省海外买家税（the Non-Resident Speculation Tax ，简称NRST)新规引发热议，不少客户来我所咨询，特就大家关心的一些问题解答如下：
问：新规的主要变化是什么？
答：主要变化是三方面：
一是适用范围扩大，从原来的the Greater Golden Horseshoe Region of Ontario 扩大到整个安大略省。
二是税率增加，从原来的15%增加到20%。
三是缩小退税（rebate）范围。取消了原来的留学生退税和工签退税，只有买房后4年内取得枫叶卡（加拿大永久居留权），才可以申请退税。
问：适用的物业范围？
答：安省海外买家税仅适用于住宅，不适用于商业地产、农场、产业用地。如果一块地里面既有商业用途，又有住宅用途，则海外买家税仅适用于住宅部分（其价值需要评估）。
问：适用的主体是谁？
答：海外买家税适用的主体有两大类：一是外国公司或个人；二是可征税的信托。信托里面只要有一位信托管理人是外国公司或者个人，这个信托就需要缴纳海外买家税；并且，即使信托里面的信托管理人都具有加拿大身份，但只要受益人当中有一个是外国公司或者个人，也需要缴纳海外买家税。但是，外国买家税并不适用于互惠基金信托，地产投资信托和税法界定的特殊投资性信托（specified investment flow through trust），因为这些信托不是taxable trustee.
问：谁可以豁免交税？
答：三类人可以豁免交税：
（1）买房时已经通过安大略省移民提名项目the Ontario Immigrant Nominee Program获得提名资格(nominee)；
（2）受庇护的难民；
（3）配偶有加拿大身份，两人一起登记在产权上并自住。配偶不一定是结婚的配偶，还包括同居三年以上或者有共同孩子的配偶。
另外，土地转让税可以豁免或者推迟的情形，同样适用于海外买家税。比如，配偶之间的转让，不需要缴纳土地转让税，也不需要缴纳海外买家税。
问：与加拿大本地人一起购买，怎么计算？
答：假设四个人一起购买一套房子，价值200万加币，每个人25%份额，其中三个人有加拿大身份，只有一个人是外国身份，那么海外买家税并非只适用于该外国人的25%份额。注意，是100%适用，意味着四个人都需要缴纳海外买家税，按照200万计税，合计需缴纳40万的海外买家税。而且，四个人承担连带责任，如果其中一个人不交，其他三位有义务替他交。
问：税何时交？
答：在产权交接的当日，从律师信用账户里缴纳。客户需要提前把款项存到律师信用账户里。
问：交了海外买家税，土地转让费(land transfer tax)还需要缴纳吗？
答：需要。海外买家税是针对海外买家另外增加的一项费用，其他交接费用正常收取。
问：退税的具体条件是什么？
答：退税需同时满足以下条件：
（1）自买房之日起四年内获得加拿大永久居留权（如果产权登记在夫妻名下，只要其中一人获得加拿大永久居留权即可申请退税）；
（2）房子产权登记在申请人自己或者自己和配偶名下；
（3）在房子购买后60天内搬入，并自住至提起申请之日或者退税条件满足之日。
申请必须自获得加拿大永久居留权之日起90天内提出。获得加拿大永久居留权的时间并非是您收到枫叶卡的时间，以下两份文件都可以证明您已经获得加拿大永久居留权：
· a Confirmation of Permanent Residence document, signed and dated by an immigration officer, or
· a letter from IRCC advising that the application for permanent resident status is complete, that the individual is a permanent resident of Canada.
千万注意：不要等收到枫叶卡才去申请退税，否则可能会错过截止日期。
问：新规何时开始生效？之前签署的合同怎么办？
答：新规从2022 年3月30日开始生效。法不溯及既往，之前已经签署的购房合同(an agreement of purchase and sale) 或者转让合同（an assignment of an agreement of purchase and sale），按原政策执行。注意，如果在2022年3月29日之前（含本日）签署楼花购房合同，之后将楼花转让（assign）给一个外国居民，该外国居民按新规缴纳海外买家税。
问：官方政策原文哪里找？
答：https://www.fin.gov.on.ca/en/bulletins/nrst/
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